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100万在上海市中心买房?可选房比熊猫还少

100万在上海市中心买房?可选房比熊猫还少

发布:2019-01-24 18:48:53

要在上海市中心花100万买一套煤卫一应聚全的住宅?一开始,记者认为这几乎是不可能完成的任务。经过一番调查发现,上海市中心100万元以内的...

要在上海市中心花100万买一套煤卫一应聚全的住宅?一开始,记者认为这几乎是不可能完成的任务。

经过一番调查发现,上海市中心100万元以内的住宅比熊猫还要稀少,估计不超过五套。

77万元买套60岁老房

记者花了3天时间,从黄浦区的老房子找到浦东新村,终于在虹口区找到了一套内环内77万元的房子。经过这番调查可知,上海市中心100万元以下的住宅确实接近绝迹,能找到的房源不超过5套。而上海市中心,尤其是内环内新房的单价已跨入10万元/平方米。

这套77万元的住宅位于虹口区东体育会路赤峰路附近的东体小区内,是1957年建的房子,总高五层。房子位于这栋大楼的一楼,朝北。面积是 20.45平方米,算下来单价为37652元/平方米。大楼一梯七户,有两三户人家的厨房在房间的外面。小区环境相当不错,随处可见老奶奶、老爷爷在树荫 下晒太阳。配套也很到位,比如说有幼儿园,还是私立的刘诗昆幼儿园,就在楼房的后面,步行不超过100米。

房间内北面原本是一个北阳台,也可能是北窗,现在已经被改建成了厨房和厕所,靠里是餐桌,主人在餐桌的对面布置了一个大沙发,方便休息时看电视,而靠墙的地方放置了一张单人床,床上层的位置还有一个阁楼。

就在记者寻到东体小区时,又在内中环找到一套92万元的住宅,是同一个年代的房子。这幢老公房一梯八户,格局类似,不过,厕所和厨房在屋子外面 了。房子位于临街的二楼,朝北。房间很方正,厕所和厨房都在卧室外面。面积26.53平方米,挂牌价格93万元,算下来单价3.5万元/平方米左右。

年轻小白领爱买老房子

就在记者看房之际,偶遇了正在装修的赵小姐,她刚在几个月前花费了98万买下了杨浦区张家浜小区一套20平方米的小房子。

赵小姐说,第一眼就相中了这套1992年的老房子,上午看房,下午便签约。买房的主要目的是要把公积金用起来。由于结婚后,夫妻俩住的是家长名下的房产,双方名下没有物业。作为首套房,赵小姐和老公的公积金总共可以贷款68万元,买房时还利用了 首付贷,首付贷30万元。七七八八的税费和利息,还有装修支付了将近10万元。

按照赵小姐的计划,公积金账户里的钱可以应付每个月的公积金房贷,唯一有点麻烦的就是首付贷还款,每个月还款8000多元。“房子装修好了,可以出租,每月可租3000元左右,每个月差不多还需还款5000多元,大概3年还完。”赵小姐说。

令赵小姐惊喜的是,这套房产交易完不久,附近的房价就上涨了。

老房子的投资回报这样算

总价低,单价不高,老房子的优点一大堆,现在就来分析一下,100万元在上海内环内投资的成本与回报。

就拿控江五村总价92万元的老公房来说,26.53平方米,完成交易估计成本在100万元左右,再花费1万-2万进行装修。在购房过程中,可以利用公积金贷款,如果使用一个人的公积金贷款来购房,基本公积金和补充公积金相加,贷款可以达到60万元的上限,贷款15年,那么首付加上装修估计支付41万-42万元,贷款60万元,总投入102万元。

在这个贷款购房的方案中,每月还款成本为4216元。

按照目前的房租水平,该房的租赁价格大概在3000-3500元左右,年回报大约3.6万到4万元,年回报率大概在4%左右。

仅仅依靠房租,房产投资回报率并不高。但是考虑到今年来住宅房价已超过10%的增幅,购买住宅增值的回报还是相当可观的。还是以这套房产为例,去年同期房价约80万元,今年上涨达到92万元。由于使用了两倍的杠杆,41万成本投入,获得了12万的收益,年投资回报率达到30%。

投资老房子有何风险

据悉,这套92万元的老房子建造于1957年,土地使用权已经接近或者超过60年了。也就是说,在普遍70年住宅土地使用权的市场上,10年后,这个房子土地使用权就可能到期了,到时产权能否交易,目前还没有明确说法。

当然,限购政策也是阻挠这套房产成交的重要原因之一。按照楼市新政,外地购房者需要交满一定期限的社保,才能拥有买一套房的资格,对于大部分购房者来说,将唯一的一次合法购房机会放在这套小房子上并不合算。