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精装房内幕 实价仅报价二到四折

精装房内幕 实价仅报价二到四折

发布:2020-07-09 21:14:17

北京某建筑公司的一位副总披露称,很多精装修项目的真实花费,仅为开发商报价的两折到四折。他揭开行业秘密——合同中往往只约定装修使用名牌,但不约定型号,“样板间使用高端型号,而实际房屋使用低端型号”的现象普遍存在。

建筑公司副总揭精装房内幕

北京某建筑公司的一位副总披露称,很多精装修项目的真实花费,仅为开发商报价的两折到四折。

他揭开行业秘密——合同中往往只约定装修使用名牌,但不约定型号,“样板间使用高端型号,而实际房屋使用低端型号”的现象普遍存在,不同型号的价格相差五倍到十倍;有的开发商还让厂家生产出不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的价格极为低廉的“工程型号”。

业内人士表示,开发商热衷建售精装修房,是因为有利可图:普通的毛坯房卖不出高价,打“精装修”牌房价能涨个几千元,而实际付出的成本并没有多少;同时,有的开发商还故意将部分房价转移到高昂的“装修款”中,以此来逃避税费。

业主讲述

装修瑕疵多业主有苦难言

采访过程中,夏女士详细地讲述了装修的种种问题。

“我们是冬天收的房。刚一进屋,我就觉得冷。”夏女士说,当时经过查看发现,窗户没有足够的关闭锁点,再加上密封条看着就质量不好,所以窗户的气密性很差。

她说,房屋使用的开窗限位器也很普通,根本谈不上高端。对于玻璃幕墙来说,普通的框架式结构的价格为每平方米1000到1500元。合同中约定提供的橱柜没有阻尼,使用感觉非常差。

她说,卫生间是招商地产当初的“宣传亮点”,充满了“高档词汇”。但实际上,交房后业主们发现,卫浴用的都是承诺品牌的最低档产品。

卫浴用品中包括杜拉维特品牌。记者在杜拉维特官网看到,该品牌的洗水盆有22种之多,价格从几百元到几千元不等。马桶最贵18000元,最便宜的也要4000元。

而夏女士最不满意的就是杜拉维特牌马桶。是分体水箱,看上去很普通,甚至连分段出水功能都没有,根本不节水。最重要的是,马桶盖已经碎了两次了,连物业的修理工都说不能理解。

提到验收,夏女士无奈地说,自己和家人都对装修一知半解,连有的材料名称都叫不出来,更别提检验了。

“收房的时候只凭感觉,对照开发商提供的《住宅工程分户验收表》比对。”她说。

合同模糊只提“高档”二字

记者翻看了夏女士的购房合同。附件六《装饰和设备标准的约定》中,开发商几乎未对所用品牌、规格、价格做出具体说明,只是模糊地以“高档石材”、“高档实木复合地板”、“高档玻璃门”、“高档壁纸”等词汇代替。

偶有约定品牌的,后面也必定注明——“或同档次产品”,如:卫浴五金标准为“汉斯格雅、高仪或同档次五金龙头”,墙面标准为“高级壁纸或同档次乳胶漆”。

“合同中约定的墙纸,就被一个或字替换掉了。”夏女士说,墙面涂的是乳胶漆市场价100多元一桶,这比动辄几百元每平方米的墙纸来说,省了不少钱。

记者注意到,该合同约定装修按照建筑面积计算。“如果说装修费是被揉进房价里的,那业主把公共部分的装修也承担了。”夏女士说。北京某建筑公司的一位副总披露称,很多精装修项目的真实花费,仅为开发商报价的两折到四折。他揭开行业秘密——合同中往往只约定装修使用名牌,但不约定型号,“样板间使用高端型号,而实际房屋使用低端型号”的现象普遍存在。

建筑公司副总揭精装房内幕

北京某建筑公司的一位副总披露称,很多精装修项目的真实花费,仅为开发商报价的两折到四折。

他揭开行业秘密——合同中往往只约定装修使用名牌,但不约定型号,“样板间使用高端型号,而实际房屋使用低端型号”的现象普遍存在,不同型号的价格相差五倍到十倍;有的开发商还让厂家生产出不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的价格极为低廉的“工程型号”。

业内人士表示,开发商热衷建售精装修房,是因为有利可图:普通的毛坯房卖不出高价,打“精装修”牌房价能涨个几千元,而实际付出的成本并没有多少;同时,有的开发商还故意将部分房价转移到高昂的“装修款”中,以此来逃避税费。

业主讲述

装修瑕疵多业主有苦难言

采访过程中,夏女士详细地讲述了装修的种种问题。

“我们是冬天收的房。刚一进屋,我就觉得冷。”夏女士说,当时经过查看发现,窗户没有足够的关闭锁点,再加上密封条看着就质量不好,所以窗户的气密性很差。

她说,房屋使用的开窗限位器也很普通,根本谈不上高端。对于玻璃幕墙来说,普通的框架式结构的价格为每平方米1000到1500元。合同中约定提供的橱柜没有阻尼,使用感觉非常差。

她说,卫生间是招商地产当初的“宣传亮点”,充满了“高档词汇”。但实际上,交房后业主们发现,卫浴用的都是承诺品牌的最低档产品。

卫浴用品中包括杜拉维特品牌。记者在杜拉维特官网看到,该品牌的洗水盆有22种之多,价格从几百元到几千元不等。马桶最贵18000元,最便宜的也要4000元。

而夏女士最不满意的就是杜拉维特牌马桶。是分体水箱,看上去很普通,甚至连分段出水功能都没有,根本不节水。最重要的是,马桶盖已经碎了两次了,连物业的修理工都说不能理解。

提到验收,夏女士无奈地说,自己和家人都对装修一知半解,连有的材料名称都叫不出来,更别提检验了。

“收房的时候只凭感觉,对照开发商提供的《住宅工程分户验收表》比对。”她说。

合同模糊只提“高档”二字

记者翻看了夏女士的购房合同。附件六《装饰和设备标准的约定》中,开发商几乎未对所用品牌、规格、价格做出具体说明,只是模糊地以“高档石材”、“高档实木复合地板”、“高档玻璃门”、“高档壁纸”等词汇代替。

偶有约定品牌的,后面也必定注明——“或同档次产品”,如:卫浴五金标准为“汉斯格雅、高仪或同档次五金龙头”,墙面标准为“高级壁纸或同档次乳胶漆”。

“合同中约定的墙纸,就被一个或字替换掉了。”夏女士说,墙面涂的是乳胶漆市场价100多元一桶,这比动辄几百元每平方米的墙纸来说,省了不少钱。

记者注意到,该合同约定装修按照建筑面积计算。“如果说装修费是被揉进房价里的,那业主把公共部分的装修也承担了。”夏女士说。

业内揭秘

实际成本仅为报价二到四折以次充好三种手段轮番用

“成本控制之外,猫腻更多。”张华告诉记者,最普遍出现的问题,是高档材料、用具不高档,或质量很差。

他说,以次充好是开发商的主要猫腻,而手段有三种。

第一种手段是,即便是名牌材料或用具,也有大量型号,而不同型号之间价格相差幅度很大。“同一品牌,我在样板间里用最高端的,但实际装修时我用最低端的,这样钱不就省出来了吗?”他说。

张华还透露,为了让成本达到最低,有的开发商还和厂家谈好,让厂家生产不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的所谓的“工程型号”。

“卫浴五金、整体橱柜、地砖、地板等,都有大量的“工程型号”。经常会有一些业主疑惑,为什么我家的精装房用的东西,虽然是名牌的,但市面上看不到这个型号啊,原因就在于此。”他说。

张华进一步解释说,这也是开发商在合同中,大都只约定装修材料、用具的品牌,而不约定具体型号的真正动机——购房者的专业知识和验收经验本来就不足,因此很难在验收时发现问题。

“第三种就是在合同中约定或同档次。 或同档次的解释可以有很多种,换个你压根没听说过的品牌,你哪儿知道到底是高端还是低端?开发商模糊化操作合同,。”他说。

张华用乳胶漆举例说,业内很少有使用真正名牌乳胶漆进行小区精装修的。“只要没有刺激性气味,刷出来都是白的,业主很难能分辨出真假。就这一项,开发商就能省出不少钱。”他说。

此外,精装修费用只按面积计算,不列明地板、门窗(装修效果图)、厨具洁具各单项费用,也可以使开发商规避责任。

“一旦出现纠纷,开发商会说,装修费已经均摊到面积里了,这块儿我虽然用了便宜货,但我另外的地方还用了更高档的东西了呢,总的装修费用我达到了约定标准!作为业主你很难争辩。”张华说。

延伸采访

建精装房既能涨房价又避税

为何近年来,精装修小区渐成风尚?

作为国内多个小区的主要建筑商,张华解释说,开发商改售精装修房,主要是从经济利益角度考虑。

他说,国家出台的限价措施已使房价进入平稳期,房地产投资属性下降。以“使用”为购买目的的购房者所占比例越来越大,这部分人不但关注房价,也关心住宅的舒适程度,于是精装修小区越来越受到青睐。

“开发商也乐于建设精装修小区。一方面可以迎合消费者的需求,另一方面也有利可图——普通的毛坯房如今卖不出高价,但打出精装修这张牌,房价每平方米涨个几千元不成问题,而实际装修成本并没有多少!”他说。

另一位房地产业内人士则讲了另一层动机——如今开发商资金普遍不宽裕,都在千方百计地“节约成本”。于是,有的开发商故意将装修费用定特别高,将部分房价转移到“装修款”当中,以此来逃避一些税费。

他告诉记者,这和二手房市场中一直存在的通过在合同中约定高昂的装修费用,来达到减少支付税费的行为类似。

“这也慢慢变成了行业内的潜规则。个别胆儿大的公司每年能逃掉很多税。”他说。

据媒体报道,华远地产董事长曾表示:“现在很多房企觉得我要不做精装修,我交的土地增值税会多。因此故意加大成本,想少缴一部分税。”

房地产专家说法

出台验收标准是解决问题根本

首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池教授认为,无论是从节能环保的角度,还是购房人省时省事的角度,精装房肯定是行业发展方向。

赵教授建议,未来应由开发商为精装修房投保,业主作为受益人。一旦发生装修质量问题,由保险公司对业主进行赔偿。“这样既可以保证业主利益,也可以避免集体纠纷。”她说。

赵教授说,,目前还没有关于精装修房的验收标准。这种情况下精装修房出现问题在所难免。

她建议,在精装房必定成为发展趋势的大背景下,国家应该尽快出台精装房验收、施工标准。有了明确的标准,才能解决当下的精装修房问题。

针对小区精装修房中的问题,记者采访到北京某建筑公司的副总经理张华(化名)。这位有着十多年建筑、装修经验的业内资深人士,揭开了种种不为人知的“行业秘密”。

“5000元一平方米?”听到公园1872小区的装修标准,张华笑着摇摇头,“其实有很多所谓的精装修,装修标准都严重掺水。”

张华说,据他了解,很多房地产项目真实成本能达到1000元就算不错了,“心狠的”,每平方米装修标准只有五六百元。“顶级豪宅(装修效果图),才会花每平方米3000元以上的“大本钱”去做装修。“实际成本,是开发商报价的两到四折。”

他表示,精装房报价,由材料费用、施工费用、设计费用和后期售后费用组成,前两项水分最大。

“精装房每套房屋的装修风格、标准大体是一致的,装修材料可以一起购买。就算开发商承诺的名牌全部兑现,采购价也比市场价最少低一半。”

“从装修公司方面来说,大批的公装,报价也会低不少,一般来说能便宜30%。有的开发商干脆自己成立装修公司肥水不流外人田,这样做成本就更低了。”